Kaution zurückbekommen — was der Vermieter verlangen darf und was nicht

Die Grundregel: wie viel und wie lange

Die Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen und ist gesetzlich als Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis gedacht — nicht als automatischer Puffer, den der Vermieter nach Belieben einbehält. Nach dem Auszug hat der Vermieter aber auch keine Pflicht, sofort am Übergabetag abzurechnen. Ihm steht eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu, um zu klären, ob noch Ansprüche offen sind — etwa aus der letzten Nebenkostenabrechnung.

• •Eine sofortige Rückzahlung am Übergabetag kann niemand verlangen — eine unbegrenzte Verzögerung aber auch nicht.
• •Wie lange „angemessen“ ist, hängt vom Einzelfall ab: Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf der Vermieter in der Regel bis zu deren Fälligkeit warten.
• •Ist alles klar und es gibt keine offene Abrechnung, sollte die Rückzahlung deutlich schneller erfolgen.
• •Der Vermieter darf auch einen Teilbetrag zurückzahlen und den Rest bis zur endgültigen Nebenkostenabrechnung einbehalten — er muss aber nachvollziehbar begründen, wofür.

Besenrein vs. renoviert — zwei verschiedene Dinge

„Besenrein“ übergeben heißt: Wohnung leer, gefegt, groben Schmutz entfernt. Es bedeutet weder Grundreinigung noch Renovierung. Ob und in welchem Umfang Sie zusätzlich streichen oder tapezieren müssen, hängt allein davon ab, ob der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel enthält — nicht davon, was im Übergabegespräch mündlich behauptet wird.

Schönheitsreparatur-Klauseln — viele sind unwirksam

In der Rechtsprechung der vergangenen Jahre wurden viele in Mietverträgen übliche Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Betroffen sind vor allem starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand feste Renovierungsintervalle vorschreiben, sowie sogenannte Quotenklauseln, die Mieter anteilig an noch nicht fälligen Renovierungen beteiligen. Ist eine Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht zur Renovierung beim Auszug vollständig — der Vermieter kann sich dann nicht ersatzweise auf eine „übliche“ Praxis berufen.

• •Prüfen Sie den genauen Wortlaut der Klausel, nicht nur, ob überhaupt eine Renovierungspflicht erwähnt wird.
• •Eine Klausel, die eine bestimmte Farbe oder „neutrale, deckende, helle Töne“ zwingend vorschreibt, ist regelmäßig problematisch.
• •Auch wenn eine Klausel augenscheinlich wirksam wirkt: Lassen Sie sie im Zweifel prüfen, bevor Sie auf eigene Kosten renovieren.
• •Haben Sie bereits unwirksam gefordert renoviert, kann unter Umständen ein Ausgleichsanspruch bestehen — auch das ist ein Fall für individuelle Beratung.

Was einbehalten werden darf — und was nicht

Das Übergabeprotokoll: Ihr wichtigster Beweis

Die meisten Streitfälle um die Kaution drehen sich nicht um große Rechtsfragen, sondern darum, wer beweisen muss, dass ein Schaden schon vor dem Einzug da war oder erst danach entstanden ist. Ein sauberes Übergabeprotokoll bei Auszug — und idealerweise auch eines vom Einzug — verhindert genau diesen Streit.

• •Übergabe gemeinsam mit dem Vermieter oder der Verwaltung durchführen, nicht nur Schlüssel im Briefkasten hinterlassen.
• •Jeden Raum im Protokoll einzeln festhalten, inklusive Zählerständen für Strom, Gas und Wasser.
• •Auffälligkeiten sofort im Protokoll vermerken, nicht erst nachträglich per Mail nachreichen.
• •Protokoll von beiden Seiten unterschreiben lassen, jede Partei bekommt eine Kopie.
• •Zusätzlich eigene Fotos von jedem Raum machen, mit Datum — auch wenn ein Protokoll existiert.

Checkliste für den Übergabetermin

1. 1Alle Räume vollständig geräumt, inklusive Keller, Speicher und Garage.
2. 2Wohnung besenrein: gefegt, grober Schmutz entfernt.
3. 3Nur bei nachweislich wirksamer Klausel: vereinbarte Schönheitsreparaturen erledigt.
4. 4Alle Schlüssel vollständig — auch Zweitschlüssel, Briefkasten, Kellerabteil.
5. 5Zählerstände abgelesen, notiert und fotografiert.
6. 6Übergabeprotokoll gemeinsam ausgefüllt und von beiden Seiten unterschrieben.
7. 7Eigene Fotos aller Räume im leeren Zustand, mit Datum.
8. 8Neue Kontoverbindung für die Kautionsrückzahlung schriftlich mitgeteilt.

Wenn die Rückzahlung ausbleibt

Verstreicht eine angemessene Frist ohne Rückzahlung und ohne nachvollziehbare Begründung, lohnt sich zunächst eine schriftliche, freundlich formulierte Nachfrage mit Fristsetzung. Bleibt diese erfolglos, ist der Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht der nächste Schritt — mit Übergabeprotokoll, Fotos und dem Mietvertrag in der Hand lässt sich der Fall dort deutlich schneller einschätzen.